Reference Interest Rate (Referenzzinssatz) and Rent Adjustments

Mietzins & Erhöhungen (Referenzzinssatz, amtliches Formular) 3 Min. Lesezeit · veröffentlicht 20. Juni 2026
Der Referenzzinssatz beeinflusst in der Schweiz, ob eine Vermieterin oder ein Vermieter den Mietzins anpassen darf. Für Mieterinnen und Mieter ist deshalb wichtig, eine Mietzinserhöhung sorgfältig zu prüfen und die gesetzlichen Fristen einzuhalten. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wie der hypothekarische Referenzzinssatz funktioniert, welche Kostenfaktoren zusätzlich berücksichtigt werden können und was Sie bei einem amtlichen Formular tun sollten. Sie erfahren ausserdem, wie Sie Belege sammeln, eine Einigung versuchen und bei Bedarf die Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten einschalten. Die konkreten Regeln können je nach Vertrag und Situation unterschiedlich wirken; die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Schweizerischen Obligationenrecht.[1]

Was ist der Referenzzinssatz?

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein schweizweit geltender Richtwert für Mietzinsanpassungen. Er wird vom Bund veröffentlicht und basiert auf den inländischen Hypothekarforderungen. Sinkt oder steigt der Satz, kann dies grundsätzlich eine Anpassung des Nettomietzinses begründen. Eine Änderung erfolgt jedoch nicht automatisch: Die Vermieterseite muss die gesetzlichen Voraussetzungen beachten und eine Erhöhung auf dem kantonal genehmigten Formular mitteilen.

Der Referenzzinssatz ist nur ein Faktor und bestimmt nicht jede Mietzinsänderung allein.

Wann kann eine Mietzinserhöhung zulässig sein?

Eine Mietzinserhöhung muss nachvollziehbar begründet werden und darf nicht gegen zwingendes Mietrecht verstossen. Neben dem Referenzzinssatz können beispielsweise wertvermehrende Investitionen, allgemeine Kostensteigerungen oder gewisse Gebühren eine Rolle spielen. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes kann umgekehrt ein Anspruch auf eine Mietzinssenkung entstehen, sofern keine anderen anerkannten Faktoren entgegenstehen.

  • Prüfen Sie den bisherigen und den neuen Nettomietzins sowie die angegebene Berechnung.
  • Kontrollieren Sie, ob die Mitteilung auf dem amtlichen Formular des Kantons erfolgt ist.
  • Beachten Sie den Kündigungstermin und die Frist für eine Anfechtung.
  • Bewahren Sie Mietvertrag, Schreiben, Umschlag und eigene Berechnungen auf.
Eine Erhöhung kann trotz korrekter Form nicht wirksam sein, wenn sie missbräuchlich oder falsch berechnet ist.

Was muss in der Mitteilung stehen?

Die Mitteilung sollte den neuen Mietzins, den Beginn der Änderung und die Begründung klar nennen. Bei einer Erhöhung muss die Vermieterseite das vorgeschriebene Formular verwenden. Prüfen Sie auch, ob das Schreiben rechtzeitig zugestellt wurde und ob es an alle im Mietvertrag aufgeführten Personen gerichtet ist. Eine unklare oder verspätete Mitteilung kann rechtliche Folgen haben.

Fristen und Zustellung

Die Erhöhung darf grundsätzlich nicht sofort gelten. Massgebend sind der Vertrag, der nächste zulässige Kündigungstermin und die kantonalen Vorgaben zur Formularzustellung. Notieren Sie den Tag, an dem Sie das Schreiben erhalten haben, und lassen Sie sich bei Unsicherheit rasch beraten.

Notieren Sie den Zustelltag sofort und bewahren Sie den Briefumschlag als Beleg auf.

Wie können Mieter eine Erhöhung anfechten?

Wenn Sie die Erhöhung für unzulässig oder missbräuchlich halten, müssen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist die zuständige Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten anrufen. Das Schlichtungsverfahren ist in der Regel der notwendige erste Schritt, bevor ein Streit vor Gericht weitergeführt werden kann.[2] Reichen Sie das kantonale Gesuch ein und legen Sie die wichtigen Unterlagen bei.

  • Füllen Sie das kantonale Schlichtungsgesuch vollständig aus.
  • Legen Sie Mietvertrag, Erhöhung, Zustellnachweis und relevante Belege bei.
  • Reichen Sie das Gesuch innerhalb der geltenden Frist ein.
  • Nehmen Sie am Schlichtungstermin teil und erklären Sie Ihr Anliegen sachlich.

Die Schlichtungsbehörde versucht zunächst, eine Einigung zu erreichen. Kommt keine Einigung zustande, kann je nach Verfahrensausgang eine Klage beim zuständigen Gericht möglich sein. Für das Verfahren gelten die Regeln der Schweizerischen Zivilprozessordnung.[3]

FAQ

Kann der Referenzzinssatz den Mietzins automatisch ändern?
Nein. Eine Anpassung muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und korrekt mitgeteilt werden.
Was soll ich nach einer Mietzinserhöhung zuerst tun?
Prüfen Sie Formular, Begründung, Berechnung, Zustellung und Fristen und sammeln Sie alle Unterlagen.
Wo kann ich die Erhöhung anfechten?
Das zuständige kantonale Schlichtungsorgan ist die Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten.
Muss ich einer Schlichtungsverhandlung beiwohnen?
Eine Teilnahme ist sinnvoll, weil Sie Ihr Anliegen dort erklären und eine Einigung suchen können.

So gehen Sie vor

  1. Vergleichen Sie den bisherigen Mietzins mit dem verlangten Betrag und prüfen Sie die Begründung.
  2. Kontrollieren Sie Formular, Zustellung und den vorgesehenen Beginn der Änderung.
  3. Sammeln Sie Vertrag, Schreiben, Umschlag, Zahlungsbelege und eigene Notizen.
  4. Reichen Sie bei Bedarf rechtzeitig das kantonale Schlichtungsgesuch ein.
  5. Bereiten Sie sich auf die Schlichtung vor und bewahren Sie den Entscheid auf.

Hilfe und Unterstützung

  1. [1] Schweizerisches Obligationenrecht, Mietrecht
  2. [2] Schweizerische Zivilprozessordnung, Schlichtungsverfahren
  3. [3] Schweizerische Zivilprozessordnung, gerichtliches Verfahren

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