Untermiete in der Schweiz: Zustimmung & Grenzen
Mieter in der Schweiz fragen sich oft, ob und wann Untermiete erlaubt ist und wie sie die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser Leitfaden erklärt in einfacher Sprache die rechtlichen Grundlagen, typische Grenzen der Untermiete und praktische Schritte: wie Sie eine Anfrage schriftlich stellen, welche Informationen in einem Untermietvertrag wichtig sind und welche Fristen und Nachweise zu beachten sind. Erfahren Sie, welche Gründe Vermieter ablehnen dürfen, wie Dokumentation hilft und wann Sie die Schlichtungsbehörde einschalten sollten. Am Ende finden Sie klare Handlungsschritte, Formulierungsvorschläge und offizielle Quellen, damit Sie Ihre Rechte als Mieter kennen und Konflikte rechtssicher und effektiv lösen können.
Was bedeutet Untermiete?
Untermiete liegt vor, wenn ein Mieter (Hauptmieter) einem Dritten einen Teil oder die ganze Wohnung zeitweise überlässt. Für Mieter ist wichtig zu wissen, dass oft die Zustimmung des Vermieters nötig ist und dass vertragliche oder gesetzliche Grenzen gelten. Dokumentation und klare Absprachen schützen beide Seiten.
Wann benötigen Sie Zustimmung?
- Wenn die Untermiete dauerhaft oder längerfristig geplant ist (time).
- Wenn durch die Untermiete mehr Personen in die Wohnung ziehen oder "rent" verändert wird.
- Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die Zustimmung verlangt oder ein bestimmtes "form"-Verfahren vorsieht.
Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus sachlichen Gründen verweigern, etwa wenn durch die Untermiete Überbelegung, Ruhestörung oder Sicherheitsrisiken zu erwarten sind. Bei Zweifeln hilft eine schriftliche Anfrage und Begründung.
Praktische Schritte vor der Untermiete
- Prüfen Sie zuerst den bestehenden Mietvertrag auf Untermietklauseln und Pflichten (document).
- Stellen Sie eine schriftliche Anfrage an den Vermieter mit Namen der Untermieter, Dauer und vorgeschlagenem Untermietzins (form).
- Halten Sie eine schriftliche Einigung fest: Untermietvertrag, Dauer, Haftungsfragen und Rückgabe der Wohnung (approved).
Bewahren Sie alle Nachrichten, Belege und Fotos auf: sie sind wichtig, wenn es später zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Wenn der Vermieter ohne sachlichen Grund ablehnt, kann die Schlichtungsbehörde helfen.[1]
Rechte und Pflichten während der Untermiete
Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich für Zustand, Zahlung der Miete und Einhaltung des Mietvertrags. Der Untermieter hat die Pflichten laut Untermietvertrag. Veränderungen an der Wohnung benötigen in der Regel Zustimmung des Vermieters.
FAQ
- Muss ich immer die Zustimmung des Vermieters einholen?
- Grundsätzlich ja, wenn der Mietvertrag dies verlangt oder die Untermiete eine dauerhafte Änderung darstellt. Ohne Zustimmung kann der Vermieter unter Umständen die Zustimmung nachfordern oder Schritte gegen den Hauptmieter einleiten.[1]
- Kann der Vermieter die Zustimmung einfach verweigern?
- Nein, der Vermieter darf nur aus sachlichen Gründen ablehnen, z. B. bei Überbelegung oder Gefahr für die Hausordnung. Bei Streit ist die Schlichtungsbehörde die nächste Anlaufstelle.[2]
- Was muss in einem Untermietvertrag stehen?
- Wesentliche Punkte sind Namen der Parteien, Dauer, Höhe des Untermietzinses, Regelungen zu Nebenkosten, Inventar, Kündigungsfristen und wer für Schäden haftet.
- Was ist mit kurzfristiger Kurzzeit-Untermiete (z. B. Ferien, Airbnb)?
- Kurzzeitvermittlungen sind häufig besonders geregelt und können zusätzliche Bewilligungen oder Verbote im Mietvertrag haben; klären Sie dies immer vorgängig mit dem Vermieter.
Anleitung
- Prüfen Sie den Mietvertrag und sammeln Sie relevante "document"-Unterlagen.
- Formulieren Sie eine klare schriftliche Anfrage an den Vermieter mit allen Details (form).
- Schliessen Sie bei Zustimmung einen schriftlichen Untermietvertrag ab und dokumentieren Sie Übergabezustand (approved).
- Wenn eine Einigung nicht möglich ist, reichen Sie eine Anfrage bei der Schlichtungsbehörde ein oder bereiten Sie die Unterlagen für das Verfahren vor (court).
