Untermiete: Rückforderung zu hoher Miete in Schweiz
Viele Mieter in der Schweiz fragen sich, ob der Vermieter zu hohe Untermiete zurückfordern kann, wenn die Submiete deutlich über dem marktüblichen Niveau liegt oder die Zustimmung fehlt. Dieser Text erklärt praxisnah, welche rechtlichen Grundlagen im Schweizer Mietrecht gelten, welche Fristen und Beweismittel wichtig sind und welche Schritte Mieter ergreifen können — von der Dokumentation über die Schlichtungsstelle bis zur möglichen Klage. Die Sprache ist einfach gehalten, damit Sie als Mieter die Optionen, Risiken und typischen Ablaufwege verstehen. Wir zeigen, wie Sie zu hohe Forderungen prüfen, formell widersprechen und wann es sinnvoll ist, Hilfe von kantonalen Beratungsstellen oder von juristischer Stelle zu suchen.
Was gilt rechtlich?
Grundlage sind die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR) zum Mietvertrag, die Pflichten von Mietern und Vermietern sowie die allgemeinen Regeln zu Ungültigkeit und Bereicherung. Bei Rückforderungsansprüchen kommt es darauf an, ob die Untermiete gegen gesetzliche Bestimmungen oder vertragliche Absprachen verstösst. In vielen Fällen ist vor einem Gerichtsverfahren eine Schlichtung vorgeschrieben.[1]
Wann darf der Vermieter zurückfordern?
- Wenn die Untermiete deutlich über dem ortsüblichen oder vertraglich vereinbarten Betrag liegt und keine Rechtsgrundlage besteht.
- Wenn die Untermiete ohne Zustimmung des Hauptvermieters oder entgegen dem Mietvertrag vereinbart wurde.
- Bei rechtswidrigen Abreden, Täuschung oder Verstössen gegen öffentliche Vorschriften.
- Wenn der Vermieter nachweist, dass er durch die zu hohe Untermiete einen finanziellen Nachteil erlitten hat.
Was Mieter jetzt tun sollten
Prüfen Sie schriftlich die Forderung: Fordert der Vermieter die Differenz für einen bestimmten Zeitraum? Bitten Sie um eine detaillierte Aufstellung. Bewahren Sie alle Belege, Zahlungsbelege und den Untermietvertrag auf. Wenn Sie die Zahlung bereits geleistet haben, notieren Sie Datum und Betrag sowie Gesprächs- oder Schriftverkehr mit dem Vermieter.
Beweismittel und Fristen
Wichtig sind der Untermietvertrag, Zahlungsbelege, Inserate zu vergleichbaren Mieten und Schriftverkehr. Reagieren Sie zeitnah auf Mahnungen; Fristen können je nach Kanton und Sachlage kurz sein. Wenn der Vermieter die Differenz verlangt, antworten Sie schriftlich und fordern Sie eine genaue Berechnung und Rechtsgrundlage.
Häufige Fragen
- Kann der Vermieter gezahlte Untermiete rückwirkend zurückfordern?
- Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter zu viel gezahlte Untermiete rückwirkend verlangen, wenn keine gültige Rechtsgrundlage bestand.
- Muss ich die Forderung sofort zahlen, solange ein Streit läuft?
- Sie sollten nicht vorschnell zahlen. Prüfen Sie die Berechnung und ziehen Sie gegebenenfalls die Schlichtungsstelle oder rechtliche Beratung hinzu, bevor Sie hohe Beträge überweisen.
- Wann ist die Schlichtung notwendig?
- In den meisten Kantonen ist vor einer Klage eine Schlichtung erforderlich; sie ist die gängige erste Stufe bei Mietstreitigkeiten.[2]
Anleitung
- Belege sammeln: Untermietvertrag, Zahlungsnachweise, Inserate für vergleichbare Wohnungen und alle Nachrichten mit dem Vermieter.
- Schriftlich widersprechen: Fordern Sie eine detaillierte Aufstellung und begründen Sie, warum Sie die Forderung für unberechtigt halten.
- Fristen beachten: Antworten Sie innerhalb gesetzter Fristen und notieren Sie Empfangszeiten von Briefen oder E-Mails.
- Schlichtung kontaktieren: Reichen Sie bei der kantonalen Schlichtungsstelle eine Beschwerde ein, wenn eine Einigung nicht möglich ist.
- Gerichtliche Schritte: Wenn die Schlichtung scheitert, kann die Sache vor Gericht weiterverfolgt werden; beachten Sie die Verfahrensregeln und möglichen Kostenrisiken.
Hilfe und Support / Ressourcen
- [1] Fedlex - Schweizer Obligationenrecht (OR)
- [2] Kanton Zürich - Schlichtungsstelle Mietrecht
- [3] Kanton Bern - Gerichts- und Schlichtungsinformationen
